Beázott vagy megrepedt a szomszéd lakás a felújítás alatt: ki fizet?

Régi társasház, egy lakást felújítanak: falat bontanak, vésnek, cserélik a gépészetet. Néhány nap múlva a szomszéd mennyezetén folt jelenik meg, a lépcsőház felőli falon repedés fut végig. Három szereplő, három kötvény és egy vita, amelyben mindenki a másikra mutat: a kivitelező azt mondja, a ház régi; a tulajdonos, hogy ő csak megrendelte; a közös képviselő, hogy a társasház biztosítása erre nem szól. Alkuszként azt látom, hogy a legtöbb ilyen ügy nem azon bukik el, hogy nincs biztosítás, hanem azon, hogy senki nem tudja, melyik mire való – és hogy a munka előtt senki nem fotózta le a szomszéd falát.

Három kötvény, három kérdés

• A kivitelező felelősségbiztosítása. A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 21/B. §-a szerint 2025. január 15-től minden vállalkozó kivitelező köteles felelősségbiztosítást kötni, amely a 21/C. § szerint a szakmai szabályok és a szerződés megszegésével harmadik személynek okozott személyi és dologi károkra és a sérelemdíjra ad fedezetet. A szomszéd tipikusan harmadik személy: ha a kárt a kivitelező hibája okozta, ez az első cím. A 3. § (2) bekezdés r) pontja szerint a kivitelezési szerződésben a kötvényszámnak és a biztosító nevének – vagy a kivitelező biztosításról szóló nyilatkozatának – szerepelnie kell.
• A tulajdonos lakásbiztosításának felelősségi része. A hazai lakásbiztosítások felelősségi fedezete jellemzően az ingatlan tulajdonosaként, magánemberként okozott kárra szól. Ha a kárt a tulajdonos saját kezű munkája, utasítása vagy a lakás gépészetének hibája okozta, ez a fedezet léphet be – de hogy a vállalkozóval végeztetett felújítás során keletkezett kár beletartozik-e, biztosítónként eltér.
• A társasház biztosítása. A közös tulajdonú épületrészek (fővezeték, födém, homlokzat) kárát és a közösség felelősségi kárait fedezi. Ha a beázás forrása a közös fővezeték, ez fizethet; ha a felújítás alatt álló lakásból jön a víz, a hazai társasházi feltételek jellemzően kizárják az építés vagy felújítás alatt álló épületrészben keletkezett kárt – egy szakértői fórumon ismertetett esetben pontosan ezen a kizáráson akadt el a károsult.

Ki felel jogilag?

A kivitelező a Ptk. 6:519. §-a szerint felel az általa jogellenesen okozott kárért, és akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható – a bizonyítás tehát az övé, nem a szomszédé. A tulajdonos helyzete kettős. A Ptk. 5:23. §-a szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná vagy jogaik gyakorlását veszélyeztetné; a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) 20. § (1) bekezdése szerint pedig a tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, a 16. § szerint jogait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogának és törvényes érdekének sérelmével. A 21. § (1) bekezdése alapján a közgyűlés hozzájárulása nélkül csak olyan építkezés végezhető, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani – a közös tulajdonú fal vagy födém megbontása ennél többet kíván. A gyakorlatban a szomszéd gyakran a tulajdonost keresi meg először; ha a tulajdonos fizet, a kivitelezőtől a szerződésszegés szabályai szerint (Ptk. 6:142. §) követelheti vissza, amit a kivitelező hibája okozott. Erről a tulajdonosi szemszögből írt cikk is szól.

Az állapotfelvétel hiánya: a vita gyökere

Régi házban a repedés ritkán új: a kérdés az, hogy a munka okozta-e vagy csak láthatóvá tette. A károsultnak a kárt és az okozati összefüggést kell bizonyítania, a kivitelezőnek a kimentést – és mindkettő nehéz, ha nincs a munkakezdés előtti állapotról fénykép. Ami egy épület alapozásánál rutin – erről a szomszéd épület megrepedéséről szóló cikkben írtam –, az egy lakásfelújításnál is működik: dátumozott fotók a szomszéd érintett helyiségeiről, lehetőleg a szomszéd jelenlétében, a közös képviselő értesítése a munkáról, és a gépészeti munkák (vízelzárás, próbanyomás) írásos rögzítése. Ez nem bizalmatlanság, hanem mindkét fél védelme.

Mi a menet a kárnál?

A bejelentés elsődleges útja a biztosító kárvonala vagy online felülete. A károsult jelentse be a kárt a saját lakásbiztosítójánál (ha a beázás vagy a vezetékes vízkár nála biztosított, a saját feltételei szerint kaphat térítést, a biztosító pedig a Ptk. 6:468. §-a alapján a károkozótól kérheti vissza), és a károkozó – a kivitelező vagy a tulajdonos – biztosítójánál is; a társasházi vonalon a közös képviselőt vonja be. A kárbejelentés késedelme a Ptk. 6:453. §-a szerint akkor jár jogkövetkezménnyel, ha emiatt lényeges körülmény kideríthetetlenné válik – de a fotó és a jegyzőkönyv az első napokban a legértékesebb. A menetet a kárbejelentés első lépéseiről szóló cikk írja le. Két dologra készüljön: a felelősségbiztosító kártérítést fizet, nem új értéket, ezért egy régi festést avultathat; és a biztosító csak arra fizet, ami a szerződésében biztosítási esemény. Ha a biztosítók egymásra mutogatnak, a panasz után a Pénzügyi Békéltető Testület vagy a bíróság dönt – az MNB egyedi kárvitát nem bírál el. Elakadt vagy vitás ügynél alkuszként segítek, amiben tudok, de a képviselet nem az én szerepem.

Mit tegyen a felújítás előtt?

• Kérje el a kivitelező kötelező felelősségbiztosításának kötvényszámát, és rögzítse a szerződésben (a rendelet ezt elő is írja). Kérdezze meg, kiterjed-e a fedezet a szomszédnak és az Ön meglévő vagyonában okozott kárra – a második nem automatikus.
• Nézze meg a saját lakásbiztosítása felelősségi fedezetének limitjét és feltételeit, és ha a felújítás a feltételek szerint bejelentendő változást hoz (például alapterület, érték, építés alatti állapot), jelentse be a biztosítójának: a Ptk. 6:452. §-a szerinti változásbejelentés az Ön kötelezettsége.
• Értesítse a közös képviselőt (Tht. 20. §), és tisztázza, érint-e a munka közös tulajdonú részt.
• Készítsen állapotfelvételt a szomszédos lakásokról.
• Nagyobb beavatkozásnál – falbontás, aláfalazás, teljes gépészet – gondolja végig, kell-e a munkára projekt-CAR; ehhez a kis projektekről szóló cikk ad szempontokat.

Ha a kivitelezői szerződés és a kötvények átnézéséhez segítség kell, a kérdéseket összeállítom és a fedezetek határait megmutatom – a szerződés aláírása, a bejelentések és a szomszéddal való egyeztetés az Ön feladata marad.

Kérdés a saját felújítására szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes projekt-konzultációt →

Források

• 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:23. §, 6:142. §, 6:452. §, 6:453. §, 6:468. §, 6:519. §
• 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról 16. §, 20. §, 21. §
• 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) r), 21/B–21/C. §
• CLB szakértői válasz: Kárrendezés kivitelezői felelősségbiztosítás vagy társasház lakásbiztosítása alapján
• Insura: Eláztatott a felső szomszéd – kinek a biztosítója fizet?
• Insura: Felújítás és lakásbiztosítás – mit kell bejelenteni?
• Pénzügyi Békéltető Testület (MNB)

Kapcsolódó cikkek

• Felújítás a tulajdonos szemével: mit tegyen otthon?
• Megrepedt a szomszéd épület: felelősségi kár
• Kárbejelentés az építkezésen: az első lépések