Ein altes Mehrparteienhaus, eine Wohnung wird renoviert: Wände werden abgerissen, Schlitze gestemmt, die Haustechnik wird erneuert. Einige Tage später erscheint an der Decke des Nachbarn ein Fleck, an der Wand zum Treppenhaus zieht sich ein Riss entlang. Drei Beteiligte, drei Policen und ein Streit, in dem jeder auf den anderen zeigt: Der Bauunternehmer sagt, das Haus sei alt; der Eigentümer, er habe die Arbeiten nur in Auftrag gegeben; der Verwalter der Eigentümergemeinschaft (közös képviselő), die Versicherung der Gemeinschaft sei dafür nicht zuständig. Als Makler sehe ich, dass die meisten dieser Fälle nicht daran scheitern, dass es keine Versicherung gibt, sondern daran, dass niemand weiß, welche wofür da ist – und dass vor den Arbeiten niemand die Wand des Nachbarn fotografiert hat.
- Der Bauunternehmer haftet für seine eigenen Fehler (§ 6:519 Ptk.) und hat seit dem 15. Januar 2025 eine Pflicht-Haftpflichtversicherung (§ 21/B der Regierungsverordnung 191/2009.) – wenn die Arbeiten den Schaden verursacht haben, ist sie die erste Adresse.
- Auch der Eigentümer, der die Renovierung in Auftrag gegeben hat, kann nach dem Nachbarrecht (§ 5:23 Ptk.) selbst haften; dann kann der Haftpflichtteil seiner Wohngebäudeversicherung eintreten, wenn ein solcher Schaden nach den Bedingungen versichert ist.
- Die Versicherung der Eigentümergemeinschaft deckt Schäden an den gemeinschaftlichen Teilen und Haftpflichtschäden der Gemeinschaft, doch Schäden in einem Gebäudeteil, der gerade renoviert wird, schließen die ungarischen Bedingungen typischerweise aus.
Drei Policen, drei Fragen
- Die Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers. Nach § 21/B der Regierungsverordnung 191/2009. (IX. 15.) ist seit dem 15. Januar 2025 jeder ausführende Bauunternehmer verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die nach § 21/C Deckung für Personen- und Sachschäden bietet, die Dritten durch Verletzung der fachlichen Regeln und des Vertrags entstehen, sowie für Sérelemdíj (Entschädigung für die Verletzung von Persönlichkeitsrechten). Der Nachbar ist typischerweise Dritter: Wenn der Schaden durch einen Fehler des Bauunternehmers entstanden ist, ist diese Versicherung die erste Adresse. Nach § 3 Abs. 2 Buchst. r muss der Bauvertrag die Policennummer und den Namen des Versicherers enthalten – oder die Erklärung des Bauunternehmers über die Versicherung.
- Der Haftpflichtteil der Wohngebäudeversicherung des Eigentümers. Die Haftpflichtdeckung ungarischer Wohngebäudeversicherungen (lakásbiztosítás – kombinierte Gebäude- und Hausratversicherung) gilt typischerweise für Schäden, die jemand als Eigentümer der Immobilie, als Privatperson verursacht. Wenn der Schaden durch eigenhändige Arbeit des Eigentümers, durch seine Anweisung oder durch einen Defekt der Haustechnik der Wohnung entstanden ist, kann diese Deckung eintreten – ob aber ein Schaden, der bei einer von einem Unternehmer ausgeführten Renovierung entsteht, darunter fällt, ist von Versicherer zu Versicherer unterschiedlich.
- Die Versicherung der Eigentümergemeinschaft. Sie deckt Schäden an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen (Hauptleitung, Geschossdecke, Fassade) und Haftpflichtschäden der Gemeinschaft. Kommt das eindringende Wasser aus der gemeinschaftlichen Hauptleitung, kann diese Versicherung zahlen; kommt es aus der Wohnung, die gerade renoviert wird, schließen die ungarischen Bedingungen für Eigentümergemeinschaften Schäden in einem Gebäudeteil, der gerade gebaut oder renoviert wird, typischerweise aus – in einem Fall, der in einem Expertenforum geschildert wurde, scheiterte der Geschädigte genau an diesem Ausschluss.
Wer haftet rechtlich?
Der Bauunternehmer haftet nach § 6:519 des Ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ptk.) für den Schaden, den er rechtswidrig verursacht, und wird von der Haftung befreit, wenn er nachweist, dass ihm sein Verhalten nicht vorzuwerfen war – die Beweislast liegt also bei ihm, nicht beim Nachbarn. Die Lage des Eigentümers ist zweifach. Nach § 5:23 Ptk. muss der Eigentümer bei der Nutzung der Sache jedes Verhalten unterlassen, durch das er andere, insbesondere die Nachbarn, unnötig stören oder die Ausübung ihrer Rechte gefährden würde; nach § 20 Abs. 1 des ungarischen Gesetzes über Eigentümergemeinschaften (Gesetz Nr. CXXXIII von 2003, Tht.) muss der Miteigentümer den Verwalter über geplante Bauarbeiten in seiner Wohnung informieren, und nach § 16 darf er seine Rechte nicht unter Verletzung der Rechte und berechtigten Interessen der übrigen Miteigentümer ausüben. Nach § 21 Abs. 1 dürfen ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung nur Bauarbeiten ausgeführt werden, für die die Gründungsurkunde (alapító okirat) nicht geändert werden muss – das Öffnen einer gemeinschaftlichen Wand oder Geschossdecke erfordert mehr. In der Praxis wendet sich der Nachbar oft zuerst an den Eigentümer; zahlt der Eigentümer, kann er nach den Regeln über Vertragsverletzungen (§ 6:142 Ptk.) vom Bauunternehmer zurückverlangen, was dieser durch seinen Fehler verursacht hat. Darum geht es auch im Artikel aus Sicht des Eigentümers.
Fehlende Zustandsaufnahme: die Wurzel des Streits
In einem alten Haus ist ein Riss selten neu: Die Frage ist, ob die Arbeiten ihn verursacht oder nur sichtbar gemacht haben. Der Geschädigte muss den Schaden und den ursächlichen Zusammenhang beweisen, der Bauunternehmer seine Entlastung – und beides ist schwierig, wenn es kein Foto vom Zustand vor Arbeitsbeginn gibt. Was bei den Fundamentarbeiten eines Gebäudes Routine ist – darüber habe ich im Artikel über Risse im Nachbargebäude geschrieben –, funktioniert auch bei einer Wohnungsrenovierung: datierte Fotos der betroffenen Räume des Nachbarn, möglichst in seiner Anwesenheit, die Information des Verwalters über die Arbeiten und die schriftliche Festhaltung der haustechnischen Arbeiten (Absperren des Wassers, Druckprobe). Das ist kein Misstrauen, sondern der Schutz beider Seiten.
Wie läuft es im Schadenfall ab?
Der vorrangige Weg für die Schadenmeldung ist die Schadenhotline oder das Online-Portal des Versicherers. Der Geschädigte meldet den Schaden bei seiner eigenen Wohngebäudeversicherung (wenn eindringendes Wasser oder Leitungswasserschaden dort versichert ist, kann er eine Entschädigung nach seinen eigenen Bedingungen erhalten, und der Versicherer kann sie nach § 6:468 Ptk. vom Schädiger zurückfordern) und auch beim Versicherer des Schädigers – des Bauunternehmers oder des Eigentümers; auf der Ebene der Eigentümergemeinschaft bezieht er den Verwalter ein. Eine verspätete Schadenmeldung hat nach § 6:453 Ptk. dann Rechtsfolgen, wenn dadurch wesentliche Umstände nicht mehr aufgeklärt werden können – Fotos und Protokoll sind aber in den ersten Tagen am wertvollsten. Den Ablauf beschreibt der Artikel über die ersten Schritte bei der Schadenmeldung. Stellen Sie sich auf zwei Dinge ein: Der Haftpflichtversicherer zahlt Schadenersatz, nicht den Neuwert, und kann daher bei einem alten Anstrich „neu für alt“ abziehen; und der Versicherer zahlt nur für das, was nach seinem Vertrag ein Versicherungsfall ist. Wenn die Versicherer aufeinander zeigen, entscheiden nach der Beschwerde die Finanzschlichtungsstelle (PBT) oder das Gericht – die MNB (ungarische Nationalbank und Finanzaufsicht) beurteilt keine einzelnen Schadenstreitigkeiten. Bei einem festgefahrenen oder strittigen Fall helfe ich als Makler, wo ich kann, aber die Vertretung ist nicht meine Rolle.
Was sollten Sie vor der Renovierung tun?
- Lassen Sie sich die Policennummer der Pflicht-Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers geben und halten Sie sie im Vertrag fest (die Verordnung schreibt das auch vor). Fragen Sie, ob sich die Deckung auf Schäden beim Nachbarn und an Ihrem vorhandenen Eigentum erstreckt – Letzteres ist nicht automatisch der Fall.
- Prüfen Sie das Limit und die Bedingungen der Haftpflichtdeckung Ihrer eigenen Wohngebäudeversicherung, und wenn die Renovierung nach den Bedingungen eine meldepflichtige Änderung mit sich bringt (zum Beispiel Wohnfläche, Wert, Zustand während der Bauarbeiten), melden Sie sie Ihrem Versicherer: Die Anzeige von Änderungen nach § 6:452 Ptk. ist Ihre Pflicht.
- Informieren Sie den Verwalter der Eigentümergemeinschaft (§ 20 Tht.) und klären Sie, ob die Arbeiten gemeinschaftliche Teile betreffen.
- Machen Sie eine Zustandsaufnahme der angrenzenden Wohnungen.
- Überlegen Sie bei größeren Eingriffen – Wandabbruch, Unterfangung, komplette Haustechnik –, ob für die Arbeiten eine Projekt-CAR nötig ist; Anhaltspunkte dazu gibt der Artikel über kleine Projekte.
Wenn Sie Unterstützung bei der Durchsicht des Bauvertrags und der Policen brauchen, stelle ich die Fragen zusammen und zeige Ihnen die Grenzen der Deckungen – die Unterzeichnung des Vertrags, die Meldungen und die Abstimmung mit dem Nachbarn bleiben Ihre Aufgabe.
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Quellen
- Ungarisches Bürgerliches Gesetzbuch (Ptk., Gesetz Nr. V von 2013) §§ 5:23, 6:142, 6:452, 6:453, 6:468, 6:519
- Gesetz Nr. CXXXIII von 2003 über Eigentümergemeinschaften (Tht.) §§ 16, 20, 21
- Regierungsverordnung 191/2009. (IX. 15.) § 3 Abs. 2 Buchst. r, §§ 21/B–21/C
- CLB – Expertenantwort: Schadenregulierung über die Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers oder die Wohngebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft
- Insura: Wasserschaden durch den Nachbarn von oben – wessen Versicherer zahlt?
- Insura: Renovierung und Wohngebäudeversicherung – was muss gemeldet werden?
- Finanzschlichtungsstelle (PBT, bei der MNB)
