Der Wohnungsbau ist ein Bereich, in dem Versicherung nicht nur Marktpraxis, sondern von Zeit zu Zeit auch gesetzliche Vorgabe ist: In der Regulierung tauchen verpflichtende Konstruktionen zum Schutz von Wohnungskäufern auf. Dieser Bereich verändert sich – deshalb liefert dieser Beitrag bewusst keine „aktuelle Vorschriftenliste“, sondern einen Orientierungsrahmen: was wissenswert ist, und wo man stets nachprüfen muss.
- Im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau gibt es eine Pflichtversicherung – bei der einer einfachen Bauanzeige unterliegenden Wohnimmobilie die Haftpflichtversicherung des Planers und des Generalunternehmers (nach Regierungsverordnung 155/2016 (VI. 13.) § 6/A; diese Verordnung ist mit Wirkung zum 1. Oktober 2024 außer Kraft getreten, und die Pflicht ist heute weiter gefasst: Seit dem 15. Januar 2025 schreibt die Regierungsverordnung 191/2009 (IX. 15.) in §§ 21/B–21/G allen Bauunternehmern – auch den Subunternehmern – die Haftpflichtversicherung vor, und seit dem 1. Januar 2025 schreibt die Regierungsverordnung 266/2013 (VII. 11.) sie den Planern vor) –, diese deckt jedoch die Haftung von Planer und Bauunternehmer und dient nicht dem unmittelbaren Schutz der Wohnungskäufer; die Käufer schützen die gesetzliche Gewährleistung (Verordnung 181/2003) und die Sachmängelhaftung.
- Was für ein konkretes Projekt gilt, entscheidet immer die jeweils geltende Rechtsvorschrift.
- Das verpflichtende Element ersetzt in der Regel nicht die Bauleistungsversicherung: Es dient einem anderen Zweck (Käuferschutz) und deckt ein anderes Risiko.
- Zu Projektbeginn sollte die Prüfung des gesetzlichen Rahmens Teil der rechtlichen Due Diligence sein.
Warum gibt es diese Ebene überhaupt?
Beim Wohnungsbau ist der Käufer besonders exponiert: Er zahlt im Voraus, über eine lange Laufzeit hinweg, und eine mögliche Zahlungsunfähigkeit oder mangelhafte Leistung des Bauträger-Bauunternehmers trifft ihn unmittelbar. Der Gesetzgeber schützt Wohnungskäufer deshalb von Zeit zu Zeit mit verpflichtenden versicherungs- und gewährleistungsartigen Lösungen – der Umfang, die Anwendung und die Detailregelungen dieser Konstruktionen ändern sich jedoch. Die projektbezogene Prüfung der jeweils geltenden Rechtsvorschriften ist Aufgabe eines Anwalts – lassen Sie sich das bei einem konkreten Projekt von Ihrem rechtlichen Berater bestätigen.
Was bedeutet das für den Bauträger-Bauunternehmer?
Zwei getrennte Bereiche, die nicht vermischt werden dürfen. Die verpflichtende Konstruktion – falls sie für das jeweilige Projekt gilt – dient dem im Gesetz festgelegten Zweck, typischerweise dem Schutz des Käufers. CAR/EAR deckt unabhängig davon die Risiken der Projektrealisierung: Sturm, Feuer, Diebstahl, Haftpflichtschäden. Das eine ersetzt das andere nicht; in einer guten Projektstruktur haben beide ihren Platz. Die Grundlagen zur CAR-Seite: Grundlagenbeitrag, Wohnanlagenbau.
Die praktische Routine
Zu Projektbeginn sind drei Fragen zu klären – mit rechtlicher Unterstützung: Gilt für das Projekt eine verpflichtende Versicherungskonstruktion; wenn ja, wer ist wann und mit welchem Inhalt verpflichtet, sie abzuschließen und nachzuweisen; und wie fügt sich das in die vertragliche Struktur ein (Bauvertrag, Käuferverträge). Auf der Versicherungsseite wird parallel dazu die CAR-Deckung aufgebaut – die Terminierung beider Stränge ist aufeinander abzustimmen, denn auch der Vertrieb und die Finanzierung können die Bestätigungen verlangen.
Wo ich helfen kann
Als Makler kann ich bei der Sondierung der am Markt verfügbaren Lösungen, bei der Ausschreibung von Angeboten im Wettbewerb und beim Aufbau der CAR-Seite helfen – bei der Auslegung der Rechtsvorschriften liegt das Wort beim Anwalt. Beides zusammen ergibt eine sichere Struktur: Beitrag zur Klausel, beziehungsweise eine Beratung anhand der Projektdaten: Terminvereinbarung.
Eine Frage zugeschnitten auf Ihr eigenes Projekt? Buchen Sie eine kostenlose 20-minütige Projekt-Konsultation →
