A felső lakást felújítják, az alsó beázik. A kivitelezőnek van felelősségbiztosítása, a károsult megnyugszik – aztán a kárszakértő közli, hogy csak a ténylegesen károsodott falrészt térítik, azt is avultatva, mert a festés tízéves. A károsult a teljes szoba újrafestését várta, és nem érti, miért kap kevesebbet, mint amennyit a saját lakásbiztosítója fizetne. Ez az egyik leggyakoribb vita az építési felelősségi károk körül, és a gyökere nem a biztosító rosszindulata, hanem két különböző jogi logika. Alkuszként azt látom, hogy aki ezt a különbséget érti, jobban tud dönteni arról, melyik úton indul el.
- A felelősségbiztosítás kártérítést fizet: a Ptk. 6:522. §-a szerint a károsult vagyonában beállott értékcsökkenést és a hátrány kiküszöbölésének szükséges költségeit – a „káron szerzés” tilalma miatt avultathat.
- A lakás- vagy társasház-biztosítás a saját szerződése feltételei szerint fizet, épületkárnál gyakran új értéken – de a felújítás alatt álló épületrész kárát a hazai feltételek jellemzően kizárják.
- A biztosító által nem térített részt a károsult a károkozótól követelheti, ha az a Ptk. szerint jár – ez vita esetén a Pénzügyi Békéltető Testület vagy a bíróság kérdése, az MNB egyedi kárvitát nem dönt el.
Két logika: kártérítés és biztosítási szolgáltatás
A felelősségbiztosítás nem a károsult saját szerződése. A Ptk. 6:470. § (1) bekezdése szerint a biztosított azt követelheti, hogy a biztosító „a szerződésben megállapított módon és mértékben mentesítse őt olyan kár megtérítése, illetve sérelemdíj megfizetése alól, amelyre jogszabály értelmében köteles”, a kifizetést pedig a biztosító a károsult felé teljesíti (6:472. §) – vagyis annyit fizet, amennyiért a kivitelező a Ptk. szerint felel, és csak a kötvény keretein belül (limit, önrész, kizárások). A felelősség mértékét a kártérítési jog adja: a károkozó a Ptk. 6:522. § (1)–(2) bekezdése szerint a teljes kárt téríti, ami a vagyonban beállott értékcsökkenésből, az elmaradt vagyoni előnyből és a hátrány kiküszöböléséhez szükséges költségekből áll; a (3) bekezdés szerint a kártérítést csökkenteni kell a károkozásból származó vagyoni előnnyel. Innen az avultatás: egy tízéves festés káridőponti értéke nem az új festésé, és a károsult a kártérítéssel nem kerülhet jobb helyzetbe, mint a kár előtt volt. A lakásbiztosítás ezzel szemben saját szerződés: a biztosító azt fizeti, amit a feltétel biztosítási eseményként és szolgáltatásként vállal – épületkárnál a hazai feltételek gyakran új értéken, ezért javasolja az MNB, hogy az ingatlant az újjáépítés értékére biztosítsa. A biztosító mindkét esetben csak arra fizet, ami a szerződésében biztosítási esemény.
A vitás eset közelről
Egy biztosítási szakértői fórumon ismertetett esetben a károsult mennyezete leszakadt, két fala és a parkettája átázott a felső lakás felújítása miatt; a kivitelező felelősségbiztosítójának kárszakértője csak a károsodott részt és avultatva ígérte, míg a károsult úgy hallotta, a társasház biztosítása a teljes festést állná. A válasz két tanulsággal szolgált. Egyrészt a társasház-biztosítás nem alternatíva: a hazai társasházi feltételek jellemzően kizárják az építés vagy felújítás alatt álló épületrészben keletkezett kárt, és az épület avultságát is figyelembe vehetik. Másrészt a „szükséges költség” is a kár része: a hivatkozott feltétel szerint, ha a helyiség mennyezete és egy azonos kivitelezésű oldalfala, vagy két egynemű festésű oldalfala károsodik, a teljes helyiség helyreállítása jár. Ez a logika a felelősségi kárnál is érvelhető – ha a helyreállítás műszakilag csak a teljes felület újrafestésével oldható meg, az a Ptk. 6:522. § (2) bekezdés c) pontja szerinti szükséges költség –, de a biztosító álláspontja és a bizonyítás dönt, nem a károsult várakozása. Ugyanez a helyzet a CAR felelősségi szekciójánál: az is kártérítést fizet, nem új értéket.
Mi a különbözet sorsa?
Amit a felelősségbiztosító nem fizet – önrész, limit feletti rész, kizárt kárnem –, az a károkozó kivitelezőnél marad, ha a Ptk. szerint jár a károsultnak. Az avultatásnál ez nem automatikus: ha a bíróság szerint a kár valóban csak a káridőponti érték, a „régi helyett újat” különbözetet a kivitelezőtől sem lehet követelni; ha viszont a helyreállítás indokolt költsége magasabb, a különbözetet a károkozótól lehet kérni, és a kivitelező ezt saját zsebből fizeti. A károsultnak van egy másik útja is: a saját lakásbiztosítása, ha a kárt okozó esemény (beázás, vezetékes vízkár) abban biztosított – ilyenkor a saját feltételei szerint, gyakran új értéken kap térítést, a biztosító pedig a Ptk. 6:468. §-a szerinti megtérítési igényét a károkozóval szemben érvényesíti. Hogy a két út közül melyik éri meg, a két szerződés szövegétől függ. A kivitelezőnek pedig ez a tanulság: a felelősségbiztosítás nem „mindent visz”, a különbözet, az önrész és a limit feletti rész a cégnél marad – ezért érdemes a kötés előtt megnézni, mekkora limit és milyen záradékok illenek a tevékenységhez.
Mit tegyen a károsult – és mit a kivitelező?
- Károsultként jelentse be a kárt a kivitelező biztosítójánál (a kötvényszámot a kivitelezőtől kérje) és a saját lakásbiztosítójánál is, dokumentáljon fotóval és írásban – a kár-dokumentálási checklist erre való. Kérje írásban a biztosító álláspontját az avultatás mértékével és indokával.
- Ha vitatja, először a biztosítónál tegyen panaszt; ha az eredménytelen, a Pénzügyi Békéltető Testülethez vagy bírósághoz fordulhat. Az MNB egyedi kárvitát nem dönt el.
- Kivitelezőként ne ismerjen el felelősséget és ne kössön egyezséget a biztosító tudta nélkül – a hazai felelősségbiztosítási feltételek ezt jellemzően a biztosító hozzájárulásához kötik. A kárt a biztosító kárvonalán jelentse be; ha az ügy elakad vagy vitássá válik, alkuszként segítek, amiben tudok – a képviselet és az érvelés nem az én szerepem.
- Kárnál az elutasítási okokat is érdemes ismerni, hogy ne érje meglepetés – ezeket a gyakori elutasítási okokról szóló cikk gyűjti össze.
Mielőtt a következő kár jön
A vita nagy része a munkakezdés előtti állapotfelvétel hiányából és a szerződések nem ismeretéből fakad. Kivitelezőként fotózza le a szomszédos helyiségeket a munka előtt, és nézze meg, mit vállal a kötvénye a dologi károk térítési módjáról. Károsultként tudja, mit fedez a saját lakásbiztosítása, mert vitás esetben ez lehet a másik út. Ha ezekhez a szerződésekhez segítség kell, a feltételek összevetését és a kérdések megfogalmazását elkészítem – a kárigény érvényesítése azonban a károsult és a károkozó közötti jogviszony marad.
Kérdés egy folyamatban lévő felelősségi kárról? Foglaljon 20 perces díjmentes projekt-konzultációt →
Források
- 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:468. §, 6:470. §, 6:472. §, 6:519. §, 6:522. §
- CLB szakértői válasz: Kárrendezés kivitelezői felelősségbiztosítás vagy társasház lakásbiztosítása alapján
- MNB Pénzügyi Navigátor: Lakásbiztosítás (biztosítási összeg, alulbiztosítás)
- Pénzügyi Békéltető Testület (MNB)
- Insura: Eláztatott a felső szomszéd – kinek a biztosítója fizet?
- Generali – Kárrendezési tájékoztató (a felelősségbiztosítás Ptk.-szabályainak idézete: 6:470. § (1), 6:472. § (1))
