Egy bérbeadásra épülő raktárcsarnok, egy szálloda vagy egy gyártósor esetében az átadás napja nem csak műszaki mérföldkő: attól a naptól kezdve termel bevételt a beruházás, és addig a napig kell finanszírozni a hitelt. Ha egy tűz vagy egy vihar három hónappal odébb tolja az átadást, a beruházó vesztesége nem a leégett födém – azt a CAR megtéríti –, hanem a három hónap elmaradt bérleti díja, a futó hitelkamat és a bérlőnek fizetendő kötbér. Alkuszként azt látom, hogy a hazai beruházók ezt a kockázatot vagy a kivitelezőre tolnák (kötbérrel), vagy egyszerűen nem számolnak vele, pedig létezik rá biztosítási megoldás: a DSU, más néven ALOP fedezet. Ez a cikk arról szól, mit fedez a CAR ebből a láncból, hol ér véget a kötbér, és mit tud a DSU – a kizárás-térkép folytatásaként, a beruházó szemszögéből.
- A CAR/EAR feltételek a következményi kárt – késedelem, elmaradt haszon, kötbér, bírság – kifejezetten kizárják, akkor is, ha az alapjukat képező dologi kár egyébként térítendő.
- A kötbér a kivitelező szerződéses helytállása, és csak akkor jár, ha a késedelem olyan okból ered, amelyért a kivitelező felelős (Ptk. 6:186. §) – egy vihar vagy tűz miatti csúszásnál a beruházó gyakran kötbér nélkül marad.
- A DSU/ALOP (Delay in Start-up / Advance Loss of Profits) a beruházó saját fedezete: a CAR/EAR alatt térítendő dologi kár miatti késedelem idejére a fix költségeket, hiteltörlesztést és elmaradt nyereséget téríti, időbeli önrésszel és kártalanítási időszakkal – a hazai piacon egyedi elbírálású, ritkán kínált fedezet.
Mit nem fizet a CAR: a következményi kár kizárása
A CAR vagyoni szekciója dologi kárt térít: a sérült szerkezet, anyag, segédépítmény helyreállítását. Ami ebből következik, az kint marad, és ezt a hazai feltételek egyértelműen kimondják. Egy nyilvános hazai feltétel (Groupama GB517, VII. 2. a) pont) a vagyonbiztosítási kizárásoknál így fogalmaz: a biztosítás nem terjed ki „bármely következményi kárra, beleértve a kötbért, késedelem, illetve szerződésmegszűnés miatti veszteségeket”, a bírságot és a pénzügyi veszteségeket, „még akkor sem, ha a következményi károk egyébként térítésköteles kárra vezethetők vissza”. Az Alfa CAR II. feltétele ugyanígy zár ki minden következményi kárt „beleértve a kötbért, késedelem, nem teljesítés, vagy szerződésmegszüntetés miatti veszteségeket”. A logika nemzetközi: a Munich Re mintáira épülő CAR/EAR a dologi kár biztosítása, az idő értékét nem méri.
Ez a kivitelezőre és a beruházóra egyformán igaz. A kivitelező a saját kötbérét nem tudja a CAR-ból fedezni, és a felelősségbiztosítása sem fizeti, mert a kötbér nem kártérítés, hanem szerződéses szankció. A beruházó pedig az elmaradt bevételét nem kérheti a kivitelező CAR-jából, még akkor sem, ha ő a biztosított a kötvényben.
Kötbér és kártérítés: mire jó, és hol ér véget
A beruházó első eszköze a kivitelezői szerződés késedelmi kötbére. A Ptk. 6:186. §-a szerint a kötelezett arra az esetre kötelezheti magát pénz fizetésére, ha olyan okból szegi meg a szerződést, amelyért felelős – és mentesül, ha a szerződésszegését kimenti. A 6:187. § szerint a késedelmi kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítés alól, és a jogosult a kötbér mellett a kötbért meghaladó kárát is érvényesítheti. Két korlát látszik ebből. Az egyik: a kötbér a kivitelező felelősségéhez kötött, ezért ha a csúszás oka egy olyan vihar, árvíz vagy tűz, amelyért a kivitelező nem felelős, kötbér nem jár, és a kártérítési igény is elbukhat a kimentésen. A másik: a kötbér összege a szerződésben maximált (jellemzően a vállalkozói díj meghatározott százaléka), és egy fizetésképtelen kivitelezőtől behajtani sem egyszerű – a jogviták a projektben cikk erről szól. A kötbér tehát fegyelmező eszköz a kivitelező felé, de nem a beruházó bevételének biztosítása.
Mi a DSU/ALOP, és kinek szól?
A Delay in Start-up (DSU), a hazai gyakorlatban Advance Loss of Profits (ALOP) néven is ismert fedezet erre a résre készült. A Swiss Re szakmai kiadványa szerint a DSU biztosítottja kizárólag a beruházó lehet, a kivitelező nem, mert a beruházás bevétele egyedül őt illeti; a finanszírozó bank nem biztosított, hanem a kifizetés kedvezményezettje lehet. A kiváltó esemény kettős: a CAR/EAR alatt térítendő dologi kár következik be a biztosítási időszakban, és ez a kár a tervezett üzembe helyezés (átadás) napját kitolja. Ha a késedelem oka nem biztosítási esemény – például engedélyezési csúszás, alvállalkozói csőd, finanszírozási hiány –, a DSU nem lép be.
A térítés tárgya a Swiss Re leírása szerint az a veszteség, amelyet a bevétel későbbi beérkezése okoz: a bevételből fedezendő fix költségek, a hiteltörlesztés és kamat, az elmaradt nettó nyereség, valamint a késedelem csökkentésére indokoltan fordított többletköltség. A biztosítási összeget a kártalanítási időszakra várt bruttó nyereség – a várt bevétel és a változó költségek különbsége – adja, amelyet a beruházónak számításokkal kell alátámasztania; a biztosítók ehhez jellemzően üzleti tervet kérnek. Két időbeli korlát van: az időbeli önrész – a kiadvány szerint jellemzően 30–90 nap, olykor több –, amelyet a beruházó maga visel, és a kártalanítási időszak, amelynek hosszát a kockázathoz igazítva a szerződésben rögzítik – a kiadvány szerint a működés első egy-két éve a kritikus. Fontos elv: egy projekt, egy átadási dátum, egy késedelem – akárhány káresemény okozta, egyszer számít az önrész és egyszer a kártalanítás.
Mit zár ki a DSU, és mit kér a biztosító?
A DSU nem fizeti a kivitelezői kötbért és a bírságot, a nem biztosított okból eredő késedelmet, a forráshiány miatti csúszást, a kár után elhatározott áttervezés vagy bővítés időigényét és a beszállítói késedelmet sem, ha erre nincs külön kiterjesztés. A tervezési hiba miatti késedelem csak akkor fedezett, ha maga a tervezési kockázat is fedezetben van a CAR-ban.
A kötéshez a biztosító részletes ütemtervet, összetett projektnél kritikus út elemzést, a kulcsberendezések szállítási határidőit és rendszeres előrehaladási jelentést kér, és értékeli a kivitelező felkészültségét is. A DSU-t a gyakorlatban a CAR/EAR-hoz kapcsolva, jellemzően ugyanannál a biztosítónál és még az építkezés kezdete előtt kötik meg: a két fedezet ugyanarra a káreseményre épül, külön biztosítónál a kárrendezés szétcsúszhat. A hazai piacon ez egyedi elbírálású, jellemzően csak nagyobb, bevételtermelő projekteknél kínált fedezet – biztosítónként eltér, hogy vállalják-e, és milyen feltételekkel.
Mit tegyen a beruházó?
Ha a beruházás bevétele az átadás napjától függ – bérbeadás, üzemeltetés, gyártás –, a kérdést a fedezet-szerkezet tervezésekor, nem a kár után érdemes eldönteni. Számolja végig, mibe kerül egy három–hat hónapos csúszás: elmaradt bérleti díj, hitelkamat, a saját bérlői felé vállalt kötbér. Nézze meg, hogy a kivitelezői szerződés kötbére mit fedez ebből, és mit nem – a vis maior-esetekre jellemzően semmit. Gondoskodjon arról, hogy a CAR-ban Ön biztosított legyen; a fővállalkozó vagy beruházó kérdése itt válik pénzkérdéssé, mert a DSU a beruházó saját CAR-jára épül a legtisztábban. Az átadás utáni bevételvédelemről – az üzemszünet-biztosításról – az átadás utáni fedezetváltásról szóló cikk ír: a DSU az építés idejére, az üzemszünet-biztosítás a működés idejére szól. A biztosító csak arra fizet, ami a szerződésében biztosítási esemény – a DSU-nál ez a mondat különösen igaz, mert a fedezet minden eleme a CAR-kárhoz kötött. Ha a projekt tervezésekor szól, a lehetőségeket és az ajánlatokat összevetem.
Kérdés a saját beruházására szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes projekt-konzultációt →
Források
- Swiss Re: Delay in start-up insurance (technical publishing, Engineering, 2003)
- Groupama GB517 építés- és szerelésbiztosítási feltétel – VII. 2. a) következményi kár kizárása
- Alfa Építés-Szerelés Biztosítás (CAR) II. feltétel (CARII-SZ-230801, hatályos 2023. 08. 01-től) – vagyonbiztosítási kizárások (következményi kár)
- Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:186–6:187. § – kötbér, a kötbér és a kártérítés viszonya
