Bei einer zur Vermietung gebauten Lagerhalle, einem Hotel oder einer Produktionslinie ist der Tag der Übergabe nicht nur ein technischer Meilenstein: Ab diesem Tag erwirtschaftet die Investition Einnahmen, und bis zu diesem Tag muss der Kredit finanziert werden. Verschiebt ein Brand oder ein Sturm die Übergabe um drei Monate, besteht der Verlust des Bauherrn nicht in der abgebrannten Decke – die ersetzt die Bauleistungsversicherung (CAR) –, sondern in drei Monaten entgangener Miete, den laufenden Kreditzinsen und der an den Mieter zu zahlenden Vertragsstrafe. Als Makler sehe ich, dass ungarische Bauherren dieses Risiko entweder auf den Bauunternehmer abwälzen wollen (über eine Vertragsstrafe) oder schlicht nicht damit rechnen, obwohl es eine Versicherungslösung dafür gibt: die Versicherung gegen Verzögerungsschaden (DSU/ALOP – Delay in Start-Up / Advance Loss of Profit). Dieser Artikel zeigt, was die CAR aus dieser Kette abdeckt, wo die Vertragsstrafe endet und was die DSU leisten kann – als Fortsetzung der Ausschlusskarte, aus Sicht des Bauherrn.
- Die CAR/EAR-Bedingungen schließen Folgeschäden – Verzögerung, entgangenen Gewinn, Vertragsstrafe, Bußgeld – ausdrücklich aus, auch wenn der zugrunde liegende Sachschaden ansonsten ersatzpflichtig ist.
- Die Vertragsstrafe ist eine vertragliche Einstandspflicht des Bauunternehmers und fällt nur an, wenn die Verzögerung auf einem Grund beruht, für den der Bauunternehmer verantwortlich ist (Ptk. § 6:186) – bei einer Verzögerung durch Sturm oder Brand bleibt der Bauherr oft ohne Vertragsstrafe.
- Die Versicherung gegen Verzögerungsschaden (DSU/ALOP – Delay in Start-Up / Advance Loss of Profit) ist die eigene Deckung des Bauherrn: Für die Dauer einer Verzögerung infolge eines unter der CAR/EAR ersatzpflichtigen Sachschadens ersetzt sie Fixkosten, Kreditraten und entgangenen Gewinn, mit zeitlicher Selbstbeteiligung und Haftzeit – auf dem ungarischen Markt eine selten angebotene Deckung mit Einzelfallprüfung.
Was die CAR nicht zahlt: der Ausschluss von Folgeschäden
Die Sachversicherungssparte der CAR ersetzt Sachschäden: die Wiederherstellung des beschädigten Bauwerks, Materials oder der Hilfsbauten. Was daraus folgt, bleibt außen vor, und die ungarischen Bedingungen sagen das unmissverständlich. Eine öffentlich zugängliche ungarische Bedingung (Groupama GB517, Ziffer VII. 2. a) formuliert bei den Ausschlüssen der Sachversicherung: Die Versicherung erstreckt sich nicht auf „jeglichen Folgeschaden, einschließlich Vertragsstrafe, Verluste wegen Verzögerung bzw. Vertragsbeendigung“, auf Bußgelder und finanzielle Verluste, „auch dann nicht, wenn die Folgeschäden ansonsten auf einen ersatzpflichtigen Schaden zurückzuführen sind“. Die CAR-II-Bedingung der Alfa schließt ebenso jeden Folgeschaden aus, „einschließlich Vertragsstrafe, Verluste wegen Verzögerung, Nichterfüllung oder Vertragsbeendigung“. Die Logik ist international: Die auf den Mustern der Munich Re beruhende CAR/EAR versichert den Sachschaden, den Wert der Zeit misst sie nicht.
Das gilt für Bauunternehmer und Bauherrn gleichermaßen. Der Bauunternehmer kann seine eigene Vertragsstrafe nicht aus der CAR decken, und auch seine Haftpflichtversicherung zahlt sie nicht, weil die Vertragsstrafe kein Schadenersatz, sondern eine vertragliche Sanktion ist. Und der Bauherr kann seine entgangenen Einnahmen nicht aus der CAR des Bauunternehmers verlangen, selbst wenn er in der Police als Versicherter geführt wird.
Vertragsstrafe und Schadenersatz: wofür sie taugen und wo sie enden
Das erste Instrument des Bauherrn ist die Verzugsstrafe im Bauvertrag. Nach § 6:186 des Ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ptk.) kann sich der Schuldner für den Fall zur Zahlung eines Geldbetrags verpflichten, dass er den Vertrag aus einem Grund verletzt, für den er verantwortlich ist – und er wird frei, wenn er sich für die Vertragsverletzung entlasten kann. Nach § 6:187 befreit die Zahlung der Verzugsstrafe nicht von der Erfüllung, und der Berechtigte kann neben der Vertragsstrafe auch den darüber hinausgehenden Schaden geltend machen. Daraus ergeben sich zwei Grenzen. Erstens: Die Vertragsstrafe ist an die Verantwortlichkeit des Bauunternehmers geknüpft; ist die Ursache der Verzögerung ein Sturm, ein Hochwasser oder ein Brand, für den der Bauunternehmer nicht verantwortlich ist, fällt keine Vertragsstrafe an, und auch der Schadenersatzanspruch kann an der Entlastung scheitern. Zweitens: Die Höhe der Vertragsstrafe ist im Vertrag gedeckelt (typischerweise ein bestimmter Prozentsatz der Vergütung des Unternehmers), und von einem zahlungsunfähigen Bauunternehmer ist sie auch nicht leicht einzutreiben – darüber schreibt der Artikel Rechtsstreitigkeiten im Projekt. Die Vertragsstrafe ist also ein Disziplinierungsinstrument gegenüber dem Bauunternehmer, aber keine Absicherung der Einnahmen des Bauherrn.
Was ist DSU/ALOP, und für wen ist sie gedacht?
Die Deckung Delay in Start-up (DSU), in der ungarischen Praxis auch als Advance Loss of Profits (ALOP) bekannt, ist für genau diese Lücke gemacht. Nach der Fachpublikation der Swiss Re kann Versicherter der DSU ausschließlich der Bauherr sein, nicht der Bauunternehmer, weil die Einnahmen der Investition allein ihm zustehen; die finanzierende Bank ist nicht versichert, kann aber Begünstigte der Auszahlung sein. Der Auslöser ist zweifach: Während der Versicherungsdauer tritt ein unter der CAR/EAR ersatzpflichtiger Sachschaden ein, und dieser Schaden verschiebt den geplanten Tag der Inbetriebnahme (Übergabe). Ist die Ursache der Verzögerung kein Versicherungsfall – etwa eine Verzögerung bei Genehmigungen, die Insolvenz eines Subunternehmers oder fehlende Finanzierung –, greift die DSU nicht.
Ersetzt wird nach der Darstellung der Swiss Re der Verlust, der durch den späteren Eingang der Einnahmen entsteht: die aus den Einnahmen zu deckenden Fixkosten, Kreditraten und Zinsen, der entgangene Nettogewinn sowie die zur Verkürzung der Verzögerung begründet aufgewendeten Mehrkosten. Die Versicherungssumme ergibt sich aus dem für die Haftzeit erwarteten Bruttogewinn – der Differenz zwischen erwarteten Einnahmen und variablen Kosten –, den der Bauherr rechnerisch belegen muss; die Versicherer verlangen dafür typischerweise einen Businessplan. Es gibt zwei zeitliche Grenzen: die zeitliche Selbstbeteiligung – laut der Publikation typischerweise 30–90 Tage, manchmal mehr –, die der Bauherr selbst trägt, und die Haftzeit (Entschädigungszeitraum), deren Dauer im Vertrag dem Risiko entsprechend festgelegt wird – laut der Publikation sind die ersten ein bis zwei Betriebsjahre kritisch. Ein wichtiger Grundsatz: ein Projekt, ein Übergabetermin, eine Verzögerung – gleich wie viele Schadenereignisse sie verursacht haben, die Selbstbeteiligung wird einmal angerechnet und die Entschädigung einmal geleistet.
Was schließt die DSU aus, und was verlangt der Versicherer?
Die DSU zahlt weder die Vertragsstrafe des Bauunternehmers noch Bußgelder, keine Verzögerung aus nicht versicherter Ursache, keine Verzögerung wegen fehlender Mittel, nicht den Zeitbedarf einer nach dem Schaden beschlossenen Umplanung oder Erweiterung und auch keine Lieferverzögerung, sofern hierfür keine gesonderte Erweiterung vereinbart ist. Eine Verzögerung wegen eines Planungsfehlers ist nur gedeckt, wenn das Planungsrisiko selbst in der CAR gedeckt ist.
Für den Abschluss verlangt der Versicherer einen detaillierten Terminplan, bei komplexen Projekten eine Analyse des kritischen Pfads, die Liefertermine der Schlüsselanlagen und regelmäßige Fortschrittsberichte, und er bewertet auch die Qualifikation des Bauunternehmers. Die DSU wird in der Praxis in Verbindung mit der CAR/EAR abgeschlossen, typischerweise beim selben Versicherer und noch vor Baubeginn: Beide Deckungen beruhen auf demselben Schadenereignis, bei verschiedenen Versicherern kann die Schadenregulierung auseinanderlaufen. Auf dem ungarischen Markt ist dies eine Deckung mit Einzelfallprüfung, die typischerweise nur für größere, einnahmeerzeugende Projekte angeboten wird – ob und zu welchen Bedingungen ein Versicherer sie übernimmt, ist verschieden.
Was sollte der Bauherr tun?
Hängen die Einnahmen der Investition vom Übergabetag ab – Vermietung, Betrieb, Produktion –, sollte die Frage bei der Planung der Deckungsstruktur entschieden werden, nicht erst nach dem Schaden. Rechnen Sie durch, was eine Verzögerung von drei bis sechs Monaten kostet: entgangene Miete, Kreditzinsen, die gegenüber Ihren eigenen Mietern übernommene Vertragsstrafe. Sehen Sie nach, was die Vertragsstrafe im Bauvertrag davon abdeckt und was nicht – in Fällen höherer Gewalt typischerweise nichts. Sorgen Sie dafür, dass Sie in der CAR Versicherter sind; die Frage Generalunternehmer oder Bauherr wird hier zur Geldfrage, weil die DSU am saubersten auf der eigenen CAR des Bauherrn aufbaut. Über den Einnahmeschutz nach der Übergabe – die Betriebsunterbrechungsversicherung – schreibt der Artikel über den Deckungswechsel nach der Übergabe: Die DSU gilt für die Bauzeit, die Betriebsunterbrechungsversicherung für die Betriebszeit. Der Versicherer zahlt nur für das, was nach Ihrem Vertrag ein Versicherungsfall ist – bei der DSU gilt dieser Satz besonders, weil jedes Element der Deckung an den CAR-Schaden geknüpft ist. Wenn Sie sich bei der Projektplanung melden, vergleiche ich die Möglichkeiten und die Angebote.
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Quellen
- Swiss Re: Delay in start-up insurance (technical publishing, Engineering, 2003)
- Groupama GB517 – Bedingungen der Bau- und Montageversicherung, Ziffer VII. 2. a) Ausschluss von Folgeschäden
- Alfa Bau- und Montageversicherung (CAR) II – Bedingungen (CARII-SZ-230801, gültig ab 01.08.2023) – Ausschlüsse der Sachversicherung (Folgeschaden)
- Ungarisches Bürgerliches Gesetzbuch (Ptk., Gesetz V/2013) §§ 6:186–6:187 – Vertragsstrafe, Verhältnis von Vertragsstrafe und Schadenersatz
