Aki családi házat épít, előbb-utóbb felteszi az egyszerű kérdést: mi van, ha a félkész házat megbontja a vihar, kigyullad a tetőszerkezet, vagy eltűnik a telekről a beépítésre váró anyag? A válasz két világ határán fekszik. Az egyik a lakásbiztosításé, amelyet a tulajdonos köt a saját ingatlanára; a másik az építés-szerelés biztosításé (CAR), amelyet jellemzően a kivitelező köt a projektre. A kettő nem helyettesíti egymást, de jól kiegészíti – ha tudjuk, melyik mire való. Alkuszként azt látom, hogy a magánépíttetők többsége vagy mindkettőt elintézettnek hiszi, vagy egyiket sem, és a valóság valahol a kettő között van.
- Félkész házra a hazai biztosítók jellemzően „építés alatt álló” jelleggel adnak lakásbiztosítást, gyakran csak bizonyos készültségtől (tető, nyílászárók) és szűkebb kockázati körrel – a részletek biztosítónként eltérnek.
- A CAR a készülő művet, az anyagot és a segédépítményeket védi, és felelősségi szekciója is van; jellemzően a kivitelező köti, a beruházó társbiztosítottként vonható be.
- A vállalkozó kivitelezőnek 2025. január 15-től kötelező felelősségbiztosítása van (191/2009. Korm. rendelet 21/B. §) – a kötvényszám a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi eleme, érdemes elkérni.
Mit tud a lakásbiztosítás egy félkész házon?
Köthető, de nem akármilyen. A hazai biztosítók jellemzően külön, „építés alatt álló” jelleggel vállalják az épülő házat, és a kockázatvállalásnak feltételei vannak: egy piaci példa szerint a kockázatvállalás feltétele, hogy az építkezés jogszerűen folyjon (legyen építési engedély vagy bejelentés), és az építés alatti állapotot a biztosítónak jelezni kell – a fedezet ilyenkor kiterjedhet az épület beépített és még be nem épített alkotórészeire is; a készültségi küszöböt (például szerkezetkész állapot: tető és nyílászárók beépítve) a biztosítók eltérően szabják meg. Más biztosítóknál a készültségi fok százalékban adható meg, és az alacsonyabb készültség szűkebb fedezetet vagy más kockázati besorolást jelenthet. Két dolog azonban jellemzően eltér a kész házra kötött szerződéstől: a kockázati kör (a betöréses lopás például sok feltételnél csak a zárható állapot, a nyílászárók beépítése után kerül be) és a biztosítási összeg, amely a készültséggel együtt nő. Az MNB tájékoztatója szerint a lakásbiztosítási problémák jelentős része a helytelenül – jellemzően alul – megválasztott biztosítási összegből ered; épülő háznál ez különösen igaz, mert a ház értéke hónapról hónapra változik. A biztosítónál a készültség változását ezért érdemes bejelenteni, az elkészülés után pedig a szerződést a kész ház paramétereire átalakítani vagy újra kötni.
Mit tud a CAR – és ki kösse?
A CAR más logikán működik: nem az ingatlant, hanem a projektet biztosítja. Az I. szekció a készülő művet védi – anyag, beépített szerkezet, elvégzett munka –, hozzá kapcsolhatók a segédépítmények, a meglévő vagyon és a garanciális időszak; a II. szekció a harmadik személynek okozott kár. Ezt a felépítést a készülő mű fedezetéről szóló cikkben írtam le. Az átadás-átvételig a mű kockázatát a kivitelezői szerződés és a Ptk. vállalkozási szabályai szerint jellemzően a kivitelező viseli, ezért a CAR-t többnyire ő köti – a beruházó társbiztosítottként kerülhet be a kötvénybe, ami a kifizetésnél számít. Hogy melyik modell mikor jobb, azt a ki kösse a CAR-t kérdésében jártam körül. Ha Ön saját szervezésben, több kisiparossal építkezik, generálkivitelező nélkül, a projektnek nincs „gazdája”, aki CAR-t kötne – ilyenkor a lakásbiztosítás építés alatti fedezete a fő eszköz, és egyes biztosítók magánépíttetőnek is kínálnak építés-szerelés jellegű fedezetet; ez piaci kérdés, biztosítónként eltér.
Mit hoz a kivitelező, és mit kérjen el Ön?
2025. január 15. óta a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 21/B. §-a szerint minden vállalkozó kivitelező köteles felelősségbiztosítást kötni, és a 12. § (1a) bekezdése szerint csak ennek birtokában vállalhat munkát. Az Ön számára a legfontosabb ellenőrzési pont a 3. § (2) bekezdés r) pontja: a kivitelezési szerződés tartalmi eleme a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás kötvényszáma és a biztosító neve, elérhetősége – vagy a kivitelező nyilatkozata arról, hogy a biztosítással legkésőbb az építési munkaterület átadásakor rendelkezni fog –, a rendelet szerint pedig a kötvény a szerződés melléklete, ha rendelkezésre áll. Ha a szerződés-tervezetben egyik sem szerepel, kérdezzen rá. A régi, az egyszerű bejelentéshez kötött külön biztosítási rendszer (155/2016. Korm. rendelet) 2024. október 1-jével hatályát vesztette; hogy mi váltotta, azt a lakásépítés kötelező biztosításairól szóló cikk követi. Amit a kötelező felelősségbiztosítás fedez: a szakmai szabályok és a szerződés megszegésével harmadik személynek – például a szomszédnak – okozott személyi és dologi kár, sérelemdíjjal. Amit nem automatikusan: az Ön saját, meglévő vagyonában (bővítésnél a régi házban) okozott kár. A Közbeszerzési Hatóság 2026-os útmutatója is rögzíti, hogy az általános felelősségbiztosítás a szerződéses partnernek okozott kárra nem terjed ki – ezt a rést bővítésnél a CAR meglévő vagyon záradéka tölti ki, ahogy a meglévő vagyonról szóló cikkben leírtam. A saját munka hibájának kijavítása pedig jótállási-szavatossági kérdés, nem biztosítási kár.
A két fedezet együtt: hol a határ, hol a rés?
Néhány tipikus helyzet, feltételfüggő válaszokkal:
- Vihar bontja meg a félkész tetőt: a kivitelező CAR-jának I. szekciója, ha a kötvény él és a tető a mű része; a tulajdonos építés alatti lakásbiztosítása csak akkor, ha a feltétel a készültségi fokot és a viharkárt fedezi.
- Eltűnik a telekről a beépítésre váró anyag: a CAR jellemzően őrzést vagy zárt tárolást vár el; a lakásbiztosítás a szabadban tárolt anyagra jellemzően nem szól.
- Megreped a szomszéd fala az alapozásnál: a kivitelező kötelező felelősségbiztosítása vagy a CAR II. szekciója – az Ön lakásbiztosítása nem.
- Rosszul beépített szigetelés, ami később beázik: egyik biztosítás sem – a hibás teljesítés kijavítása a kivitelező szavatossági kötelezettsége.
- Kalákában segítő rokon sérülése: nem vagyon-, hanem balesetbiztosítási kérdés.
Hitelből épülő háznál a bank jellemzően már az építés alatt elvárja a vagyonbiztosítást és a saját zálogjogosulti bejegyzését (hitelbiztosítéki záradék) – a feltételeket a hitelszerződés tartalmazza.
Elkészült a ház: a váltás pillanata
A CAR az átadás-átvétellel lezárul – legfeljebb a garanciális kiterjesztés él tovább –, a lakásbiztosítást pedig a kész ház értékére és a teljes kockázati körre kell átállítani. Ez nem történik meg magától: a használatbavétel, az elkészült érték és a beköltözés bejelentése az Ön feladata. Erről az átadás utáni fedezetváltásról szóló cikk ad listát.
Mit tegyen a szerződéskötés előtt?
Kérje el a kivitelezőtől a kötelező felelősségbiztosítás kötvényszámát, és kérdezze meg, van-e a projektre CAR, ki a biztosított benne, mekkora az önrész, és mikortól meddig él. Bővítésnél kérdezzen rá a meglévő vagyon záradékra. A saját lakásbiztosításánál tisztázza, milyen készültségtől és milyen kockázati körrel vállalja a biztosító az épülő házat. Ha ezekkel a kérdésekkel megkeres, a két fedezet határait a konkrét szerződések alapján átnézem – a kivitelezővel kötött szerződés tartalma azonban az Ön döntése marad.
Kérdés a saját építkezésére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes projekt-konzultációt →
Források
- 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (3. § (2) r), 12. § (1a), 21/B–21/C. §)
- Netrisk: Hogyan köthető lakásbiztosítás épülő házra?
- K&H lakásbiztosítás – építés alatt álló ingatlan (piaci példa a kockázatvállalás feltételeire)
- MNB Pénzügyi Navigátor: Lakásbiztosítás
- 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről (hatályon kívül 2024. október 1-jétől)
- Közbeszerzési Hatóság: Építési biztosítás – útmutató (2026-02-12)
- Fhtv. (2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről) 14/A. § (3)–(4) – a hitelező által elvárt biztosítás és az egyenértékű fedezet elfogadása
- OTP Bank tudásbázis – Biztosítási kérdések ingatlanhitelhez (banki elvárások, záradékolás)
