Wer ein Einfamilienhaus baut, stellt sich früher oder später die einfache Frage: Was ist, wenn der Sturm das halbfertige Haus beschädigt, der Dachstuhl Feuer fängt oder das zum Einbau bereitliegende Material vom Grundstück verschwindet? Die Antwort liegt an der Grenze zweier Welten. Die eine ist die der Wohngebäudeversicherung (lakásbiztosítás), die der Eigentümer für seine eigene Immobilie abschließt; die andere die der Bau- und Montageversicherung (CAR), die üblicherweise der Bauunternehmer für das Projekt abschließt. Die beiden ersetzen einander nicht, ergänzen sich aber gut – wenn man weiß, wofür welche da ist. Als Makler sehe ich, dass die meisten privaten Bauherren entweder glauben, beides sei erledigt, oder keines von beiden, und die Wirklichkeit liegt irgendwo dazwischen.
- Für halbfertige Häuser bieten ungarische Versicherer die Wohngebäudeversicherung üblicherweise als „im Bau befindlich“ an, oft erst ab einem bestimmten Baufortschritt (Dach, Fenster und Türen) und mit engerem Risikoumfang – die Einzelheiten unterscheiden sich von Versicherer zu Versicherer.
- Die CAR schützt das entstehende Werk, das Material und die Hilfsbauten und hat auch eine Haftpflichtsektion; üblicherweise schließt sie der Bauunternehmer ab, der Bauherr kann als Mitversicherter einbezogen werden.
- Ausführende Bauunternehmer haben seit dem 15. Januar 2025 eine Pflicht-Haftpflichtversicherung (§ 21/B Regierungsverordnung Nr. 191/2009.) – die Policennummer ist Pflichtbestandteil des Bauvertrags, es lohnt sich, sie anzufordern.
Was leistet die Wohngebäudeversicherung bei einem halbfertigen Haus?
Sie ist abschließbar, aber nicht beliebig. Ungarische Versicherer übernehmen das Haus im Bau üblicherweise gesondert, als „im Bau befindlich“, und die Risikoübernahme ist an Bedingungen geknüpft: Nach einem Marktbeispiel ist Voraussetzung, dass rechtmäßig gebaut wird (es muss eine Baugenehmigung oder eine Anzeige vorliegen), und der Zustand während des Baus muss dem Versicherer mitgeteilt werden – die Deckung kann sich dann auch auf eingebaute und noch nicht eingebaute Bestandteile des Gebäudes erstrecken; die Schwelle für den Baufortschritt (zum Beispiel Rohbaufertigkeit: Dach sowie Fenster und Türen eingebaut) legen die Versicherer unterschiedlich fest. Bei anderen Versicherern kann der Fertigstellungsgrad in Prozent angegeben werden, und ein geringerer Fertigstellungsgrad kann eine engere Deckung oder eine andere Risikoeinstufung bedeuten. Zwei Dinge unterscheiden sich jedoch typischerweise vom Vertrag für ein fertiges Haus: der Risikoumfang (Einbruchdiebstahl etwa kommt nach vielen Bedingungen erst hinzu, wenn das Haus verschließbar ist, also nach dem Einbau von Fenstern und Türen) und die Versicherungssumme, die mit dem Baufortschritt wächst. Laut Information der MNB (ungarische Nationalbank und Finanzaufsicht) geht ein erheblicher Teil der Probleme mit Wohngebäudeversicherungen auf eine falsch – typischerweise zu niedrig – gewählte Versicherungssumme zurück; bei einem Haus im Bau gilt das besonders, weil sich sein Wert von Monat zu Monat ändert. Deshalb sollte man dem Versicherer die Änderung des Baufortschritts melden und den Vertrag nach der Fertigstellung auf die Parameter des fertigen Hauses umstellen oder neu abschließen.
Was leistet die CAR – und wer sollte sie abschließen?
Die CAR folgt einer anderen Logik: Sie versichert nicht die Immobilie, sondern das Projekt. Sektion I schützt das entstehende Werk – Material, eingebaute Konstruktion, erbrachte Leistung –, dazu können Hilfsbauten, vorhandenes Vermögen und die Gewährleistungszeit kommen; Sektion II betrifft Schäden Dritter. Diesen Aufbau habe ich im Artikel über die Deckung des entstehenden Werks beschrieben. Bis zur Abnahme trägt das Risiko für das Werk nach dem Bauvertrag und den werkvertraglichen Regeln des Ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ptk.) üblicherweise der Bauunternehmer, deshalb schließt meist er die CAR ab – der Bauherr kann als Mitversicherter in die Police aufgenommen werden, was bei der Auszahlung zählt. Welches Modell wann besser ist, habe ich bei der Frage wer die CAR abschließen sollte untersucht. Wenn Sie in Eigenregie mit mehreren Handwerkern bauen, ohne Generalunternehmer, hat das Projekt keinen „Verantwortlichen“, der eine CAR abschließen würde – dann ist die Bauzeitdeckung der Wohngebäudeversicherung das Hauptinstrument, und einzelne Versicherer bieten auch privaten Bauherren eine Deckung nach Art einer Bau- und Montageversicherung an; das ist eine Marktfrage und unterscheidet sich von Versicherer zu Versicherer.
Was bringt der Bauunternehmer mit, und was sollten Sie anfordern?
Seit dem 15. Januar 2025 ist nach § 21/B der Regierungsverordnung Nr. 191/2009. (IX. 15.) jeder ausführende Bauunternehmer verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, und nach § 12 Abs. 1a darf er nur mit dieser Versicherung Arbeiten übernehmen. Für Sie ist der wichtigste Prüfpunkt § 3 Abs. 2 Buchst. r: Inhaltlicher Bestandteil des Bauvertrags ist die Policennummer der Pflicht-Haftpflichtversicherung für Bauunternehmer sowie Name und Kontaktdaten des Versicherers – oder eine Erklärung des Bauunternehmers, dass er spätestens bei der Übergabe der Baustelle über die Versicherung verfügen wird –, und laut Verordnung ist die Police Anlage zum Vertrag, wenn sie vorliegt. Fehlt beides im Vertragsentwurf, fragen Sie nach. Das alte, an die vereinfachte Anzeige (egyszerű bejelentés) geknüpfte gesonderte Versicherungssystem (Regierungsverordnung Nr. 155/2016.) ist zum 1. Oktober 2024 außer Kraft getreten; was an seine Stelle getreten ist, verfolgt der Artikel über die Pflichtversicherungen beim Wohnungsbau. Was die Pflicht-Haftpflichtversicherung deckt: Personen- und Sachschäden, die durch Verletzung der fachlichen Regeln und des Vertrags Dritten – zum Beispiel dem Nachbarn – zugefügt werden, einschließlich Schmerzensgeld (sérelemdíj). Was sie nicht automatisch deckt: Schäden an Ihrem eigenen, vorhandenen Vermögen (bei einem Anbau am alten Haus). Auch der Leitfaden der Behörde für öffentliche Auftragsvergabe (Közbeszerzési Hatóság) von 2026 hält fest, dass sich die allgemeine Haftpflichtversicherung nicht auf Schäden des Vertragspartners erstreckt – diese Lücke schließt bei einem Anbau die Klausel für vorhandenes Vermögen (Altbestand) der CAR, wie ich es im Artikel über vorhandenes Vermögen beschrieben habe. Die Behebung von Mängeln der eigenen Arbeit wiederum ist eine Frage von Garantie und Gewährleistung, kein Versicherungsschaden.
Beide Deckungen zusammen: Wo ist die Grenze, wo die Lücke?
Einige typische Situationen, mit bedingungsabhängigen Antworten:
- Ein Sturm beschädigt das halbfertige Dach: Sektion I der CAR des Bauunternehmers, wenn die Police gilt und das Dach Teil des Werks ist; die Bauzeit-Wohngebäudeversicherung des Eigentümers nur dann, wenn die Bedingungen den Baufortschritt und den Sturmschaden decken.
- Das zum Einbau bereitliegende Material verschwindet vom Grundstück: Die CAR verlangt üblicherweise Bewachung oder verschlossene Lagerung; die Wohngebäudeversicherung gilt für im Freien gelagertes Material üblicherweise nicht.
- Beim Fundament reißt die Wand des Nachbarn: die Pflicht-Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers oder Sektion II der CAR – Ihre Wohngebäudeversicherung nicht.
- Schlecht eingebaute Abdichtung, durch die später Wasser eindringt: keine der Versicherungen – die Behebung der mangelhaften Leistung ist Gewährleistungspflicht des Bauunternehmers.
- Verletzung eines Verwandten, der in Nachbarschaftshilfe (kaláka) mithilft: keine Frage der Sach-, sondern der Unfallversicherung.
Bei einem kreditfinanzierten Hausbau verlangt die Bank üblicherweise schon während des Baus eine Sachversicherung und die Eintragung ihrer Stellung als Pfandgläubigerin (Sicherungsklausel zugunsten der Bank) – die Bedingungen stehen im Kreditvertrag.
Das Haus ist fertig: der Moment des Wechsels
Die CAR endet mit der Abnahme – höchstens die Gewährleistungserweiterung läuft weiter –, und die Wohngebäudeversicherung muss auf den Wert des fertigen Hauses und den vollen Risikoumfang umgestellt werden. Das geschieht nicht von selbst: Die Meldung der Ingebrauchnahme (használatbavétel), des fertiggestellten Werts und des Einzugs ist Ihre Aufgabe. Eine Liste dazu bietet der Artikel über den Deckungswechsel nach der Übergabe.
Was sollten Sie vor dem Vertragsschluss tun?
Fordern Sie beim Bauunternehmer die Policennummer der Pflicht-Haftpflichtversicherung an und fragen Sie, ob für das Projekt eine CAR besteht, wer darin versichert ist, wie hoch die Selbstbeteiligung ist und von wann bis wann sie gilt. Fragen Sie bei einem Anbau nach der Klausel für vorhandenes Vermögen. Klären Sie bei Ihrer eigenen Wohngebäudeversicherung, ab welchem Baufortschritt und mit welchem Risikoumfang der Versicherer das Haus im Bau übernimmt. Wenn Sie sich mit diesen Fragen an mich wenden, sehe ich die Grenzen der beiden Deckungen anhand der konkreten Verträge durch – der Inhalt des Vertrags mit dem Bauunternehmer bleibt jedoch Ihre Entscheidung.
Haben Sie eine Frage zu Ihrem eigenen Bauvorhaben? Buchen Sie eine kostenlose 20-minütige Projekt-Konsultation →
Quellen
- Regierungsverordnung Nr. 191/2009. (IX. 15.) (§ 3 Abs. 2 Buchst. r, § 12 Abs. 1a, §§ 21/B–21/C)
- Netrisk: Wie lässt sich ein Haus im Bau mit einer Wohngebäudeversicherung versichern?
- K&H Wohngebäudeversicherung – Immobilie im Bau (Marktbeispiel für die Voraussetzungen der Risikoübernahme)
- MNB (ungarische Nationalbank und Finanzaufsicht) – Pénzügyi Navigátor: Wohngebäudeversicherung (lakásbiztosítás)
- Regierungsverordnung Nr. 155/2016. (VI. 13.) über die vereinfachte Anzeige des Wohnhausbaus (außer Kraft seit 1. Oktober 2024)
- Közbeszerzési Hatóság (Behörde für öffentliche Auftragsvergabe): Bauversicherung – Leitfaden (2026-02-12)
- Fhtv. (Gesetz Nr. CLXII von 2009 über Kredite an Verbraucher) § 14/A Abs. 3–4 – vom Kreditgeber verlangte Versicherung, Anerkennung gleichwertiger Deckung
- OTP Bank – Wissensdatenbank: Versicherungsfragen zum Immobilienkredit (Anforderungen der Bank, Sicherungsklausel)
