Das schwierigste Terrain ist nicht der Neubau auf der grünen Wiese, sondern das in Betrieb befindliche Gebäude: Bei Anbau, Aufstockung und Sanierung findet die Arbeit unmittelbar neben – oft sogar innerhalb – des bestehenden Eigentums des Auftraggebers, des sogenannten Altbestands, statt. Die Grunddeckung der CAR schützt das entstehende Werk; der Schutz des Altbestands ist ein eigener Baustein. Dieser Artikel erklärt, warum das die wichtigste Erweiterung des Projekts ist, wenn nicht auf der grünen Wiese gearbeitet wird.
- Die Altbestand-Deckung schützt den von den Arbeiten betroffenen, bereits bestehenden Gebäudeteil vor Schäden aus der Bautätigkeit.
- Abbruch, Unterfangung, Stemmarbeiten, Anschluss der Gebäudetechnik, Dachöffnung – die typischen Gefahrenquellen.
- Das Auslassen dieses Bausteins ist der häufigste und teuerste Fehler beim Vertragsabschluss für Sanierungsarbeiten.
- Die Zustandserfassung vor Baubeginn ist der beste Freund der Schadenregulierung.
Warum reicht die Grunddeckung nicht aus?
Weil sich die Grunddeckung auf die Bauleistung bezieht – also das, was Sie errichten. Wenn beim Aufstocken die bestehende Geschossdecke reißt oder beim Anschluss der Gebäudetechnik die unteren Geschosse durchfeuchtet werden, ist das kein Schaden am entstehenden Werk, sondern am Altbestand. Das fällt in der Regel unter die Altbestand-Erweiterung – fehlt diese, kommt allenfalls die Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers infrage, mit deren Grenzen und Ausschlüssen. (Gehört das geschädigte Gebäude nicht dem Auftraggeber, sondern einem Dritten – etwa dem Nachbarn –, ist das bereits eine Angelegenheit des Haftpflicht-Teils.)
Typische Situationen
Aufstockung: Unter dem geöffneten Dach steht das bewohnte Haus – ein Regenguss kann Schäden auf drei Geschossen anrichten. Innensanierung eines in Betrieb befindlichen Bürogebäudes: aktive Gebäudetechnik, Serverraum und Mietereinrichtung direkt neben der Baustelle. Kellervertiefung, Unterfangung: Auf dem Spiel steht die Stabilität der bestehenden Konstruktion. Fassadensanierung: Gerüstarbeiten betreffen Fenster und Türen, den Belag und die Gebäudetechnik. Allen gemeinsam ist: Das größte Risiko ist nicht das, was neu gebaut wird, sondern das, was bereits steht.
Worauf lohnt es sich bei diesem Baustein zu achten?
Erstens auf die Summe: Die Altbestand-Deckung arbeitet mit einem eigenen Limit – dieses sollte sich am realistischen Wert des betroffenen Gebäudeteils orientieren. Zweitens auf den Umfang: Was genau zählt als „von den Arbeiten betroffenes“ Eigentum – nur die angrenzenden Räume oder das gesamte Gebäude? Drittens auf die Anforderungen: Die Bedingungen verlangen in der Regel technische Sorgfalt bei der Absicherung (provisorische Abdeckung, Staubschutz, abschnittsweises Vorgehen). Und viertens: eine Zustandserfassung vor Baubeginn – Foto, Video, Protokoll –, denn im Streitfall entscheidet genau das: Artikel zur Dokumentation.
In wessen Interesse liegt das?
In erster Linie im Interesse des Auftraggebers – schließlich steht sein Eigentum auf dem Spiel –, aber auch in dem des Bauunternehmers: Eine ungeklärte Frage zum Altbestand ist der schnellste Weg in einen Projektstreit. Als Bauherr ist dies daher der erste Prüfpunkt bei der Police des Bauunternehmers: Bauherren-Checkliste. Bei Baudenkmälern und Altbauten kommt noch eine weitere Ebene hinzu: besondere Regeln.
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