In einem in Betrieb befindlichen Bürogebäude zu sanieren bedeutet: mitten in einer Organisation zu bauen, die währenddessen weiterarbeitet. Mieter, Kundenverkehr, ein laufender Serverraum, aktive Gebäudetechnik – die Grenze der Baustelle ist hier kein Zaun, sondern eine Gipskartonwand, dahinter zwanzig Laptops. Diese Situation ist eines der schönsten Lehrbuchbeispiele für die Deckungsplanung.
- Die Hauptrolle spielt nicht das entstehende Werk, sondern der Altbestand und das Umfeld der Mieter.
- Wasserschaden, Staubschaden, Stromausfall: Die typischen Schäden treffen den in Betrieb befindlichen Teil.
- Die Mieter sind Außenstehende – ihr Schaden ist eine Haftpflicht-Angelegenheit; das Gebäude des Auftraggebers fällt unter die Altbestand-Erweiterung.
- Die Arbeitsorganisation (Abschnittsbildung, Nachtarbeit, Schutzmaßnahmen) ist Teil des Bedingungswerks der Deckung.
Wessen Schaden ist es?
Bei Schadenereignissen einer Bürogebäude-Sanierung stellt sich zuerst die Frage: Wem gehört das beschädigte Eigentum? Der Gebäudeteil des Auftraggebers – Geschossdecke, Flur, technischer Kernstrang – ist eine Angelegenheit der Altbestand-Erweiterung. Die Einrichtung, der Server und der Warenbestand der Mieter gehören dagegen Dritten: Ihr Schaden fällt unter den Haftpflicht-Teil. Die Höhe der beiden Deckungen ist deshalb hier gemeinsam zu planen – die eine richtet sich nach dem Gebäude, die andere nach dem Wert des Mieterumfelds.
Die typischen Schadenbilder
An der Spitze der Liste steht der Wasserschaden: ein bei einer Leitungsumverbindung geöffneter Strang, ein übers Wochenende offen vergessener Hahn, eine bei der Druckprobe nachgebende Verbindung – und das Wasser bleibt nicht auf der Baustelle stehen, sondern läuft zwei Stockwerke tiefer in die in Betrieb befindlichen Büros. Danach folgen der Staubschaden (Server, Bürotechnik), feuergefährliche Arbeiten (Feuer-Artikel) und die durch Stromausfälle verursachten Betriebsunterbrechungen. Ihnen gemeinsam ist: Der Schadenwert übersteigt oft ein Vielfaches des Werts der Arbeit selbst.
Die Arbeitsorganisation als Deckungsvoraussetzung
Die Erwartungen des Versicherers decken sich hier mit einer professionellen Arbeitsorganisation: Abschnittsbildung und Abtrennung (staub- und brandhemmende Abschottung), Kontrolle nach wasserführenden Arbeiten, ein Protokoll für das Schließen und Öffnen von Leitungssträngen, ein Genehmigungsverfahren für feuergefährliche Arbeiten, Regeln für Nacht- und Wochenendarbeit. Die Dokumentation davon ist im Schadenfall ein Beweismittel: Artikel zur Dokumentation.
Die Ruhe des Auftraggebers
Der Auftraggeber (Eigentümer, Betreiber) hat zwei Interessen: sein Gebäude und die Zufriedenheit der Mieter. Beiden dient die Zustandserfassung vor Baubeginn, die Kontrolle der Bauunternehmer-Police und die vorherige Information der Mieter. Verwandte Themen: Arbeiten in einem laufenden Betrieb und Sanierung eines Altbaus.
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