Alkuszként azt látom, hogy a szomszéd építkezése miatti falrepedésnél a károsult fordított helyzetben van, mint amit a biztosítási cikkek leírnak: nem ő a biztosított, nem ő kötötte a szerződést, és sokszor azt sem tudja, ki a kivitelező, melyik biztosítónál van fedezete, és egyáltalán kihez forduljon. A tudástár szomszédkárról szóló cikke a kivitelező szemszögéből írja le az ügy menetét; ez a cikk a másik oldalnak szól: a ház tulajdonosának, akinek a falán megjelent a repedés. Nem kárképviselet és nem jogi tanács – a lépések sorrendjét és a tipikus félreértéseket igyekszem tisztázni.
- A kárért a károkozó – a kivitelező és/vagy az építtető – felel; a Ptk. 6:472–6:473. §-a szerint a felelősségbiztosító a megállapított kárt közvetlenül a károsultnak fizeti, a károsult azonban a biztosítóval szemben igényét közvetlenül nem érvényesítheti.
- A kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás kötvényszámát és a biztosító nevét a 191/2009. Korm. rendelet szerint a kivitelezési szerződésben kell rögzíteni (vagy a kivitelező nyilatkozatát arról, hogy a biztosítással legkésőbb a munkaterület átadásakor rendelkezni fog) – a károsult ezt a kivitelezőtől vagy az építtetőtől kérheti, írásban.
- Az elmaradt állapotfelvétel nem szünteti meg az igényt, de a bizonyítás nehezebb: dátumozott fotók, független szakértő, repedésmérő pecsét és a kár mielőbbi írásbeli jelzése pótolhatja.
Ki felel a kárért: a kivitelező, az építtető – vagy mindketten?
A kiindulópont a Ptk. 6:519. §-a: aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni, és akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a magatartása nem volt felróható. A károsultnak tehát a kárt, annak összegét és az építkezéssel való okozati összefüggést kell bizonyítania; a felróhatóság hiányát a károkozónak. Bizonyos munkáknál – erről a bírói gyakorlat esetről esetre dönt – a nagy gépekkel végzett föld-, cölöpözési vagy bontási munka fokozott veszéllyel járó tevékenységnek minősülhet (Ptk. 6:535. §), ilyenkor a felelősség szigorúbb: a károkozó csak a tevékenysége körén kívül eső, elháríthatatlan okra hivatkozva mentesül. Hogy a kivitelező vagy az építtető – a telek tulajdonosa, aki az építkezést elrendelte – felel-e, az a konkrét ügy kérdése; a gyakorlatban a károsult jellemzően mindkettő felé írásban jelzi az igényét, és a kettejük közti elszámolás – kivitelezési szerződés, alvállalkozói lánc – már nem az ő gondja. Az építésfelügyeleti hatóság a szabálytalan kivitelezést vizsgálhatja, de kártérítést nem ítél meg: a kártérítés polgári jogi kérdés, megegyezéssel vagy végső soron bíróság előtt dől el.
Kitől kérje a biztosító adatait?
Két fedezet jöhet szóba. Az egyik a kivitelező saját felelősségbiztosítása: a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2025. január 15-től minden vállalkozó kivitelezőtől kötelező felelősségbiztosítást vár el, és a rendelet 3. § (2) bekezdés r) pontja szerint a kivitelezési szerződésben szerepelnie kell a kötvényszámnak, valamint a biztosító nevének és elérhetőségének, vagy a kivitelező nyilatkozatának arról, hogy a biztosítással legkésőbb az építési munkaterület átadásakor rendelkezni fog – a részleteket a kötelező kivitelezői felelősségbiztosításról szóló cikkben írtam le. A másik a projektre kötött építés-szerelés (CAR) biztosítás felelősségi szekciója, ha az építtető vagy a fővállalkozó kötött ilyet. A károsult egyik szerződésnek sem részese, ezért az adatokat kérnie kell: a kivitelezőtől – a neve jellemzően a munkaterületen kihelyezett táblán is szerepel – és az építtetőtől, írásban, a kár leírásával és fotókkal együtt. A kamarai (MKIK) kivitelezői nyilvántartás nyilvános keresőjében az ellenőrizhető, hogy a kivitelező regisztrált-e; hogy a biztosítási adatok is láthatók-e, az a nyilvántartás mindenkori működésétől függ, erre nem érdemes építeni. Az elektronikus építési naplóba kívülálló nem lát bele – azt az építtető, a kivitelező, a műszaki ellenőr és a hatóság kezeli; ha hatósági eljárás indul, az ügyféli jogállás és az iratbetekintés már jogi kérdés. Ha a kivitelező nem adja ki az adatokat, az nem akadálya az igénynek: a kártérítési követelés a károkozóval szemben áll fenn, biztosító nélkül is.
Fordulhat-e közvetlenül a biztosítóhoz?
Itt a leggyakoribb félreértés. A Ptk. felelősségbiztosítási szabályai (6:472–6:473. §) szerint a biztosító a megállapított kártérítési összeget közvetlenül a károsultnak fizeti meg – a pénz tehát a károsulthoz érkezik, nem a kivitelezőhöz –, a károsult azonban a biztosítóval szemben az igényét közvetlenül nem érvényesítheti. Ez más, mint a kötelező gépjármű-felelősségbiztosításnál, ahol külön törvény ad közvetlen igényt a károsultnak; az építési károkra ilyen külön szabály nincs. A gyakorlatban ez azt jelenti: a kárt a károsult jellemzően bejelentheti a kivitelező biztosítójának kárvonalán, a biztosító azonban a biztosított – a kivitelező – felelősségét vizsgálja, az ő nyilatkozatát kéri, és csak akkor fizet, ha a kivitelező felelőssége a feltételek szerint fennáll, és a kár a kötvény fedezetébe tartozik. Ha a biztosító elutasít, a követelés a kivitelezővel szemben marad: őt kell felszólítani, vele kell egyezséget kötni, vagy őt kell perelni. A Ptk. szerint a biztosított és a károsult egyezsége a biztosítóval szemben csak akkor hatályos, ha a biztosító azt tudomásul vette – ezért a kivitelezővel kötött kézfogásos megállapodás előtt érdemes a biztosítót is bevonni. A károsult kivételes, jogszabályon alapuló közvetlen igényének természetét a bírói gyakorlat is vizsgálta (Kúria Pfv.III.20.825/2020/7.): a Kúria szerint a károsult ilyenkor a saját kártérítési igényét érvényesíti, nem a biztosítási szerződés alapján; hogy a konkrét ügyben kit és hogyan érdemes perelni, ügyvédi kérdés. Két további pontra készüljön. A felelősségbiztosító a Ptk. kártérítési logikája szerint, avult értéken téríthet – ezt az avult térítésről szóló cikkben írtam le. A feltételek egy része pedig a rezgés, a talajvíz-elvezetés vagy az alátámasztás meggyengítése okozta kárt csak külön záradékkal fedezi; ha a kivitelező kötvényében ez hiányzik, a biztosító elutasíthat, a kivitelező pedig a saját vagyonával felel.
Elmaradt az állapotfelvétel: hogyan bizonyítsa, hogy a repedés új?
A munkakezdés előtti állapotfelvétel a kivitelező és az építtető érdeke: a hazai CAR-feltételek jellemzően külön záradékban kezelik a szomszédos épületek kárát, és a biztosítottól állapotfelvételi jegyzőkönyvet várnak el; aki ezt elmulasztja, a saját biztosítójával kerül vitába. A károsult igényét az elmaradt felvétel nem szünteti meg, de a bizonyítás nehezebb lesz: a kivitelező azt fogja állítani, hogy a repedés régi. Mit tehet? Gyűjtsön össze minden korábbi, dátumozott fotót a házról – saját felvételek, ingatlanhirdetés, értékbecslés, korábbi felújítás dokumentációja, utcaképi felvételek. A friss repedésnek jellemzően éles, pormentes a széle, a festék nem mállott – ezt szakértő tudja hitelesen rögzíteni, ezért érdemes független építész- vagy igazságügyi szakértőt hívni, mielőtt bármit kijavít. Kérje a szakértőtől repedésmérő gipszpecsét vagy mérőpont felhelyezését: ha az építkezés alatt a repedés tovább nyílik, a mozgás dokumentálva van. Írja le a kár észlelésének napját és az aznapi munkafázist – alapozás, cölöpözés, bontás, nehézgép –, és ezt írásban közölje a kivitelezővel és az építtetővel; a késedelem itt is bizonyítási hátrány. És ne javíttassa ki a repedést a szemle előtt: amit kijavítottak, azt már nem lehet felmérni, és egy esetleges perben a bírósági szakértői szemle is tárgytalanná válik. Ezek ugyanazok a dokumentálási elvek, amelyeket a kivitelezői oldalnak az építési naplóról szóló cikkben ajánlottam – csak most a károsult kezében van a fényképezőgép.
A saját lakásbiztosítása és a jogvédelem
Sokan először a saját lakásbiztosítójukhoz fordulnak. A hazai lakásbiztosítási feltételek a szomszédos építkezés rezgése vagy földmunkája miatti repedést jellemzően nem tekintik biztosítási eseménynek – a biztosító csak arra fizet, ami a szerződésében biztosítási esemény –, de a feltételt érdemes megnézni, és a kárt a saját biztosítónál is bejelenteni: ha mégis van fedezet, a biztosító fizet, és a Ptk. 6:468. §-a alapján a károkozótól követeli vissza. Ha a lakásbiztosításhoz jogvédelmi fedezet tartozik, a kártérítési igény érvényesítésének ügyvédi és szakértői költsége a feltételek szerint fedezett lehet – ez a termék egyik tipikus felhasználási esete. A kártérítési igény a Ptk. 6:22. §-a szerint általános szabályként öt év alatt évül el, a bizonyítékok azonban sokkal hamarabb elvesznek.
Mit tegyen most?
Fotózzon dátummal, hívjon szakértőt, és írásban – átvételt igazoló módon – jelezze a kárt a kivitelezőnek és az építtetőnek, kérve a felelősségbiztosító nevét és a kötvényszámot. Jelentse be a kárt a kivitelező biztosítójának kárvonalán, és közölje a saját lakásbiztosítójával is. Ne írjon alá egyezséget a biztosító bevonása és szakértői költségbecslés nélkül, és ne javíttasson a szemle előtt. Ha az ügy elakad vagy vitássá válik, a következő lépés a biztosítónál tett panasz, fogyasztóként – a testület hatásköri gyakorlata szerint – a Pénzügyi Békéltető Testület, a kivitelezővel szemben pedig az ügyvéd és a bíróság; az MNB egyedi kárvitát nem dönt el. Alkuszként kárügyben nem járok el a károsult helyett – de ha a saját lakásbiztosítása vagy jogvédelmi fedezete a kérdés, abban segítek, amiben tudok.
Kérdés a saját lakásbiztosítására vagy jogvédelmi fedezetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes projekt-konzultációt →
Források
- Ptk. – 2013. évi V. törvény (6:22. § elévülés, 6:468. § megtérítési igény, 6:470. § a felelősségbiztosítási szerződés, 6:472–6:473. § a felelősségbiztosító szolgáltatása és a károsult igényérvényesítése, 6:519. § általános felelősség, 6:535. § fokozott veszéllyel járó tevékenység)
- 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (3. § (2) r) pont – kötvényszám és biztosító a kivitelezési szerződésben; 21/B–21/G. § kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás)
- Tőkey Balázs: A károsultnak a felelősségbiztosítóval szembeni igényérvényesítéséről – a Kúria Pfv.III.20.825/2020/7. sz. határozata (Kártérítési és Biztosítási Jog, 2022/4.)
- Építési jog: Építkezés miatti károk a szomszédos épületekben – milyen biztosítást köthetünk? (állapotfelvételi jegyzőkönyv, záradékok)
- e-epites.hu: Vállalkozó kivitelezők nyilvántartása (MKIK kamarai nyilvántartás)
